Kat Karşılığı Arsa Anlaşmasında Arsa Sahibinin Sorması Gereken 7 Soru

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi için çoğu zaman hayatının en büyük tek işlemidir. Buna rağmen görüşmelerin büyük kısmı tek bir sayı üzerinden yürür: paylaşım oranı. Oysa oranın kendisi, aşağıdaki başlıklar netleşmeden anlamlı değildir.

1. Hangi bağımsız bölümler kime kalıyor?

“%50” ifadesi tek başına bir şey söylemez. Zemin kat mı, çatı katı mı, hangi cephe? Sözleşmeye bağımsız bölüm numarası düzeyinde bir paylaşım listesi eklenmelidir. Proje değişirse listenin nasıl güncelleneceği de yazılmalıdır.

2. Teslim tarihi ve gecikme bedeli var mı?

Teslim tarihi kadar önemlisi, gecikme hâlinde ne olacağıdır. Aylık gecikme tazminatı ve azami süre sözleşmede yer almalıdır. Süresiz “mücbir sebep” maddeleri, pratikte teslim taahhüdünü ortadan kaldırır.

3. Mahal listesi ekli mi?

Mahal listesi, hangi malzemenin nerede kullanılacağını marka/sınıf düzeyinde tanımlar. “Birinci sınıf malzeme” ifadesi ölçülebilir değildir; “seramik: X sınıfı, en az Y ebat” ölçülebilirdir. Anlaşmazlıkların büyük bölümü bu listenin eksikliğinden çıkar.

4. Ruhsat ve iskân sorumluluğu kimde?

Yapı ruhsatı, yapı denetim sözleşmesi ve yapı kullanma izni (iskân) süreçlerinin masraf ve takip sorumluluğu açıkça yazılmalıdır. İskânsız teslim, dairenin satışını ve kredilendirilmesini doğrudan etkiler.

5. Zemin etüdü yapıldı mı?

Sözleşme öncesinde zemin etüdü yapılmamışsa, taşıma gücü sonuçlarına göre proje ve maliyet değişebilir. Etüdün ne zaman ve kimin masrafıyla yapılacağı baştan belirlenmelidir.

6. İpotek ve tapu güvencesi nasıl kurulacak?

Arsa sahibinin payı için kat irtifakı kurulması, müteahhit payının aşamalı devri ve gerekiyorsa teminat ipoteği; bunların hepsi noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede yer almalıdır. Adi yazılı sözleşme bu işlem için yeterli değildir.

7. Yüklenici daha önce ne teslim etti?

En basit ve en atlanan adım: firmanın tamamladığı projeleri yerinde görmek ve o projelerde oturanlarla konuşmak. Broşür değil, teslim edilmiş bina konuşur.

Bizim yaklaşımımız

Kat karşılığı görüşmelerinde, teklif sunmadan önce arsa için imar durumu değerlendirmesi ve yapılaşma senaryolarını içeren bir fizibilite dosyası hazırlıyoruz. Amacımız her iki tarafın da aynı veriye bakarak konuşması. Görüşme talebiniz için bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme öncesinde bir avukattan görüş alın.